城市升级紧扣人的宜居
在城市改造中，很多城市提档升级变靓了，但改造过的片区跟原先在这里居住的市民却没了关系，他们搬到远离城中心的安置片区。推倒重来、腾地换人，这样的做法加上城市改造后的房价跃升，往往导致改造过的城市“容”不下原住居民。
城市形象、政府财政、资本利益与原住居民利益，如何兼顾平衡，是老城改造必须直面的问题。在铁北，织补更新已取代拆迁成为改造的主流。
沈玉华形容自己所住的南塑新村曾像“贫民窟”——出门要在垃圾污水中找落脚地，一楼全是违建，有的一个院落租给好几个外来家庭。前年小区拆违出新后，变得干净整洁。“我现在就喜欢告诉别人‘家住迈皋桥’，很多人晓得城北变化大。”她说。
栖霞区区委书记邢正军介绍，这几年区里投入数十亿元，用于迈皋桥地区的功能修补和环境整理，迈皋桥老旧小区全部完成出新，乱、脏、挤的迈皋桥地区发生颠覆性变化。
从大规模拆迁到全面出新，政府不再光盘算着眼前的经济账。鼓楼区提出，鼓楼铁北片区的113个老旧小区都要出新改造，惠及居民6万户。而栖霞、玄武两区，同样将宜居摆在铁北更新的首要位置。宜居，不仅是为吸引高端人才，同样为服务现有居民。
以赵薇的职业判断和生活经验，她认为老城的吸引力很大程度源自其生活便利。对很多人来说，家门口包子店的意义远胜于周边的地标建筑。她介绍，铁北红山片区将延续并彰显原有的小街区密路网肌理，充分考虑街边商业店铺以及各个层级社区服务设施的配设。
城市生态和城市功能决定城市宜居度。江苏省城镇化和城乡规划研究中心副主任陈小卉认为，以往老城改造更多着眼于土地再开发，此轮老城更新聚焦生态修复和功能完善，恰逢国家提出“双修”(生态修补和城市修复)，南京铁北更新，若做得好，能成为“双修”典范。
培育高端产业不恋快钱
当前，城市发展遭遇土地瓶颈，开辟新的发展空间成为各地推进城市更新的一大动力。
根据玄武铁北片区更新规划，该片区拥有1340亩可供深度开发的土地储备，将建造210万平方米的商业综合体、140万平方米的高端住宅和60万平方米的科技研发载体。
鼓楼区总面积53平方公里，而铁北片区占地即达15平方公里，鼓楼有意在铁北挖掘千亩产业用地，建设200万平方米产业载体。鼓楼区区委书记张一新介绍，鼓楼计划用5年全面拉开铁北更新改造框架，总投入预计逾250亿元。
铁北更新不仅是提升城市形态，完善城市功能，更紧要的是培育高端产业。鼓楼铁北片区主要发展以幕府绿色小镇为龙头的互联网信息产业，以滨江、五塘、和燕路为引爆点的商务商贸业，以及长江大桥东片区的文旅产业。
培育产业，就要摒弃一锤子买卖的房地产导向思维。一味依赖地价或房租收益，忽视城市长远发展，再优质的空间也会滑向低端。根据规划，铁北三个片区的产业载体面积远超过房地产开发面积，铁北不能重蹈房地产开发损耗城市长远活力的覆辙。
玄武区副区长、铁北红山新城管委会主任李大海介绍，红山新城谈项目，聚焦点在能引进什么样的企业，能培育什么样的产业，每个项目有何核心竞争力，每一寸土地都要做精心思考。在红山南路，玄武拿出沿线300亩地发展科研，为城市未来蓄能。
值得关注的是，在铁北的土地利用规划中，功能混合用地成为主导。玄武区的混合用地达上千亩，在土地招拍挂阶段植入产业发展需求，要求拿地企业自持物业要占相当比例。今年2月，沈阳村地块出让地上面积2.3万平方米，拿地企业自持面积不低于1万平方米。城市改造一度被地产开发主导，开发商和投资客追求短期回本赚钱，分割销售普遍，为地方后续引进产业项目留下诸多障碍。
玄武区的红山地区，栖霞区的燕子矶地区，因为工业的撤出，留出成片的开发空间，而鼓楼区的铁北片区，建设密度高，地块规模小。张一新透露，鼓楼将为铁北更新成立项目公司，每个项目均建立数学模型分析，紧盯产业细化、精准招商，铁北改造总体上能实现资金平衡。
无论产业调整，还是功能完善，城市更新都将更加凸显城市特色风貌，更好地服务并满足不同群体的需求，让人成为城市升级的最大受益者。
