中国网12月15日讯 （记者 彭瑶 金慧慧）刚刚结束的中央经济工作会议再次提出大力发展租赁住房，这一举措将对租赁住房市场产生什么影响？我国的租赁住房市场目前面临哪些问题？未来将走向何方？
历年中央经济工作会议聚焦发展租赁住房
2019年中央经济工作会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。
记者梳理发现，2013年以来，中央经济工作会议曾多次提及发展租赁住房。2013年，中央经济工作会议提出“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给”。2015年至2017年分别提出“发展住房租赁市场”“加快住房租赁市场立法”“发展住房租赁市场特别是长期租赁”。
中科院城环所不动产室主任、研究员王业强向中国网记者表示，从历次中央经济工作会议对租赁住房的提法来看，基本与十九大提出的租购并举的住房制度一致，体现了国家逐渐完善和重视发展住房租赁市场的过程。
“今年‘大力发展租赁住房’的提法比之前更加具体，指向实物形态的租赁住房产品。政策指向明确，未来应该会围绕如何发展租赁住房出台更加具体的政策措施，对于推动住房租赁市场将产生较大影响。”王业强说。
房地产行业专家邹晓云接受中国网记者采访时表示，这一提法体现了房子是用来住的，不是用来炒的，保障了民众的基本住房需求。
“发展租赁住房必然会增加住房租赁市场供给，有助于降低市场租金，切实解决民众的住房问题。租赁住房的增加对稳定房地产市场也有重要作用。”王业强认为，租赁住房是完善住房保障体系的重要环节，中央将住房保障体系独立出来，与住房市场体系并列，体现了对发展住房租赁市场的重视。
邹晓云则认为，土地供应总量是稳定的，新增土地非常有限，发展租赁住房会挤压投资性住房市场份额。但具体而言，租赁住房对房地产市场的影响要看增量大小，并非增加一点就会对投资性住房市场产生很大影响。
集体土地建设租赁住房陆续建成投用
2015年，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，大力培育发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。
此后，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等一系列文件陆续出台，推动住房租赁市场加快发展。
2017年至今，已有北京、上海和广州等18个城市开展了集体建设用地建设租赁住房试点。
其中，北京首批集体土地建设租赁住房的试点丰台区成寿寺集体土地建设租赁住房项目预计2020年6月竣工交用。上海市首个集体土地入市建设租赁住房项目5月在松江区泗泾镇正式开工，825套青年科创人才公寓预计于2021年前后建成启用。番禺钟村街谢村、花都狮岭镇旗新村、白云钟落潭镇长腰岭村、花都花山镇小布村项目成为广州首批村集体用地建设租赁住房试点。
在王业强看来，我国租赁市场发展相对滞后，规范性较差，这一试点在市场规范、增加机构主体、集体土地入市建设租赁住房、拓宽资金来源渠道等多方面进行了有益探索，对于建立租购并举的住房制度，促进租赁市场发展具有重要意义。
邹晓云则认为，集体建设用地存量很小，再从中拿出一部分建设租赁住房，还要找出有意愿的、适合开发的，综合考量各种因素，真正进入市场的很少。
“对于集体土地，政府不能够像国有土地一样自主决定，而是需要经过集体同意。建设资金从哪里来？建成后租不出去损失谁来承担？这些问题都需要考虑。”邹晓云表示，集体建设用地体量小，对市场没有太大影响。
市场主体行为有待规范 服务水平有待提高
“目前我国住房租赁还面临着市场规模小，发展不规范，个人主体占比较高，住房租赁服务水平低等问题。”王业强建议，在总结试点经验的基础上，进一步完善规范租赁市场相关主体行为，提高住房租赁服务水平，完善集体土地入市建设租赁住房的相关法律，规范长租公寓、民宿的市场管理，加强对机构主体参与租赁住房建设的管理。
邹晓云分析指出，发展租赁住房首先要了解市场需求，相对房价而言租金较低，真正有住房需求的人会选择租房，但如果租金居高不下，民众租房的意愿不会太大，而租赁住房使用的稳定性等因素也会影响未来市场的发展。
他认为，发展租赁住房政府需要做的是加强监管，不下达指令性任务，把发展权留给地方。“租赁住房建设用地是非常有限的资源，面对的是特殊群体，这部分用地是否真正用于建设租赁住房，政府要高度监管。”
邹晓云建议，政府建设租赁住房工作平台，集纳各种类型的租赁住房，符合条件的可以通过平台申请，违法违规现象和申请人退出信息也在平台上公开。如此一来，政府既做到了监管，又兼顾了服务和市场需求监测，为以后的租赁住房建设用地供应提供参考。
