顶端新闻·河南商报记者 张逸菲 文/图
十几年前入住郑州这小区时，车少位多，不少小区居民以40元每月的停车费长期租下了车位；十多年后，车多位少，没有车位的业主越来越多。2020年底，小区物业对小区车位改革，准备让所有车位不再固定，业主车辆先进先停。这导致了几家欢喜几家愁，原来租有车位的业主不愿意，原来没有车位的业主很高兴。
这样的调整，打乱了小区的原有的平静。
永威鑫城小区内，本该是用车高峰，但不少车主怕车开走车位被占，不敢挪车
因车位纠纷，郑州一小区业主总打“110”
进入到2020年12月，永威鑫城的业主们开启了一段与110的“不解之缘”。
好几个夜晚，110的警车呼啸而至，歪歪扭扭行驶在伏牛路上——小区门口堵了太多车，开不动了。
这是永威鑫城业主们与物业方、郑州市永威物业服务有限公司永威鑫城物业服务中心（下文简称“物业中心”）持续快两个月的矛盾，原因涉及到小区内停车办法的变动。
据了解，2007年交房后，第一批业主随之入住。十几年前，私家车并不算多，小区内有309个地面车位。
《前期物业管理服务协议》第四条中，对协议生效期限做明确标示
不到1100户业主，前期的车位供应比较富裕，甚至还有些车位没租出去。
“每户业主，都与物业中心签订了一份《前期物业管理服务协议》（下文简称《协议》）。”有固定车位的业主章远（化名）向河南商报记者展示十几年前的协议，“愿意租车位的业主，则在第五条中，有‘车位及道路维护费40元/月’的体现。”
《前期物业管理服务协议》中，对车位管理费进行标示
但随着私家车的不断增多，哪怕物业中心又在小区新划了100多个临时停车位，可400多个停车位，依然不够。不少没车位的业主，只能将车停到小区外，时不时面临贴条罚款，一张罚单两百元、与小区租有车位的业主一年480元的停车费相比，他们觉得落差十分大。
停车方式改变，租有车位的业主“炸”了
矛盾最终爆发，2020年12月1日，一份《致永威鑫城全体业主的告知书》张贴到小区，该告知书中称，物业中心在10月20日至11月30日在小区组织开展了车位改革方案走访征询，结果是，从2021年1月1日起，所有车位不再固定，业主车辆先进先停，所有业主凭房本办理月租（80元/月），每户业主只允许办理一辆车月租；如不办月租，则按照临时停车收费（90分钟内免费，超过90分钟4元，过夜10元。）
有车位的业主“炸”了。
新办法一出台，每年480元的“固定车位”没有了，他们需要与其他业主一样，看运气寻找车位。也就是说，如果选择月租方式，960元一年的停车费，价格翻倍外，还要面临大概率没车位的风险。
永威鑫城地面停车位上新上的地锁
“物业中心推翻了之前的《协议》，没有法律依据，我们不认。”章远说，最开始，物业中心为了“绑定”有车位的业主，专门在《协议》第一页中标明，文本有效期为自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》生效时。“直到现在，小区没有成立业主委员会，这份早已送至物业管理行政主管部门备案的《协议》一直有效，不能由物业中心进行书面或口头形式地取消。”
其他有车位的业主也提出质疑，他们算了一笔账，原来物业中心只收取300多户业主每年480元的车位管理费，大概不到15万元；但现在，如果每户有车的业主都交月租80元，按800辆车进行计算，车位管理费就近77万元，“物业中心收着比原来翻几倍的钱，违反原来的协议，还破坏了邻里之间的感情，怎么都有点‘鹬蚌相争、渔翁得利’的意思。”
物业：小区地面停车位归全体业主所有
1月18日上午，河南商报记者来到郑州市中原区伏牛路永威鑫城小区，周一工作日，本该是用车高峰的时段，但小区里地面停车位基本停满了车，即使没停车的车位也落了地锁，业主们说，新规定一出，之前有车位的业主不敢将车开出去，就怕回来后车位没有了，“因为车位的事，本来和气的业主之间争吵过多次，几次叫110来，也有因为业主出门拒不缴费造成的堵门纠纷。”
河南商报记者来到物业中心办公室，一位自称姓马的经理说，新规定出台的理论依据就在于，中华人民共和国民法典第275条称，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
“小区地面停车位归全体业主所有。”马经理解释说。对于之前与有车位业主签订的《协议》被取消是否合理的疑问，马经理直言，这份《协议》不是车位租赁协议。
据了解，自2020年12月1日后，物业方发布了多则通知，最新的为2021年1月9日发布的《永威鑫城车辆管理规约》，该规约将车位服务费降低至60元/月，2021年1月31日之前交一年优惠两个月；也可办理储值卡，充100送50，扣费标准也相应下调，90分钟内免费，超过90分钟2元，过夜4元。
无车位业主：愿意见到车位流通起来
对于持续近两月的车位“拉锯战”，此前没有“固定”车位的业主们也有很多话说。
业主毛林（化名）前几年才在该小区买了二手房，那时已没有可以出租的停车位，“并不是我不愿意掏钱出租，实在没有，我也没办法”。他同时对有些租有车位业主的做法提出质疑，“有些人在出售或者转租房屋的时候，竟然还给卖家或租客说，房屋捆绑了车位，因此多卖或多租，我认为很不合理。”
而根据新办法，车位能流通起来，是之前没租有车位的业主乐意见到的，“小区内车位能合理利用，肯定不会出现像之前，车主把车开走了，没车位的车主不敢往上停的尴尬。”
一些没有车位的业主说，40元每月的租金，现在谁都交得起，先来后到的道理大家也都懂，但是租金金额和停车位的实际价值不匹配，这也成为争论的焦点之一。
1月18日当天，永威社区的工作人员也来到了现场，他说，小区的停车位问题，已经联系汝河路街道办事处、当地派出所协调多次，但问题牵扯多方，目前已经上报上级有关部门，请求协助解决。
律师：物业方不能自行对车位管理费定价
之前有车位业主与物业中心签订的《协议》是否具有法律效力？上海市协力（郑州）律师事务所刘棒律师说，根据民法典第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
而本案中，小区内占用共有道路或其他场地的车位，应属于全体业主共有，即全体业主都享有使用权。
但在上述法律的前提下，要判定永威鑫城有车位业主与物业签订的《协议》至今是否有效，就要看《协议》的性质是否包含车位租赁的内容。
“如果该《协议》条款仅是对小区内车位收取管理服务费的约定，那么该40元/月的条款只要双方签字认可就有效。”刘棒分析，“如果该《协议》条款中包含车位租赁使用的意思，即明确表明物业公司将该车位租赁给业主使用并收取车位管理服务费，车位租赁费及管理服务费共计是40元/月，那么该《协议》的条款就是无效的。”
因为小区内公共车位属于小区业主共有，不属于物业公司，物业根本无权处分车位，更无权将该车位租赁给他人使用。
那么物业究竟能否自行对小区车位管理服务费进行定价呢？
“小区车位管理费的定价，需要经本小区业主委员会讨论通过后才有效，本案中的小区虽然没有业主委员会，但可以通过业主大会，以全体业主投票表决的方式确定小区车位管理费定价。”刘棒说。
